都府办字〔2025〕3号

都昌县人民政府办公室

关于印发《都昌县农村村民自建房管理

暂行办法》的通知

各乡镇人民政府，县政府有关部门，县直及驻县有关单位：

经县政府第66次常务会议研究同意，现将《都昌县农村村民自建房管理暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

                 2025年1月14日

都昌县农村村民自建房管理暂行办法

第一章  总 则

第一条 为进一步加强全县农村宅基地和住房建设管理，规范农村村民宅基地申请、审批程序和住房建设秩序，根据法律、法规和政策规定，结合我县实际，特制定本办法。
    第二条 本县行政区域内（不含县城规划区范围）农村村民（以下简称村民）在农村集体土地上新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称村民自建房）及其监督管理，适用本办法。

本办法所称农村宅基地，是指村民用来建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房、庭院和围墙等用地。

第三条 村民自建房应当遵循规划先行、一户一宅、保护耕地、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第二章  职能职责

第四条 县农业农村局职责

负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；指导已赋权的乡镇人民政府查处有关宅基地违法行为；协助属地政府开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求函告县自然资源局；参与编制乡镇国土空间规划和村庄规划。

第五条 县自然资源局职责

负责指导乡镇人民政府编制乡镇国土空间规划、村庄规划。在国土空间规划和村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法开展农用地转用、规划许可、农村房地一体不动产登记等监督管理服务工作。

第六条 县住房和城乡建设局职责

负责村民自建房建设质量安全管理工作，加强对乡镇人民政府开展村民自建房建设质量安全管理的技术指导，规范农村房屋安全鉴定管理，组织编制、推广使用农村住房设计通用图集，组织乡村建设工匠培训和管理。

第七条 县林业局职责

负责农村宅基地建房使用林、草、湿地的管理，指导乡镇人民政府依法办理农村宅基地建房使用林、草、湿地手续，加强宅基地建房使用林、草、湿地的监管。

    第八条 县级其他相关部门职责

公安、财政、交通运输、文广旅、水利、应急、市监、生态环境、公路、供电、通信等部门，按照各自职责，做好村民住房建设管理和服务工作。

第九条 乡镇人民政府职责

负责本行政区域内村民自建房管理服务工作，明确村民自建房具体管理机构和审批、规划管理、质量安全等具体责任人员，根据法律、法规授权和依法赋权、委托，实施村民自建房有关行政审批和综合执法。建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村村民自建房联审联办制度，引导村民选用农村住房设计通用图集，方便村民办理手续。

徐埠良种场村民自建房行政管理归属徐埠镇人民政府，红光林场村民自建房行政管理归属蔡岭镇乡人民政府，朝阳林场村民自建房行政管理归属土塘镇人民政府，武山林场村民自建房行政管理归属大港镇人民政府。

第十条 村民委员会和农村集体经济组织职责

负责拟定有村民自建房自治管理内容的村规民约，按民主程序讨论通过实施；组织引导村民依法依规开展自建房活动，指导村民办理相关审批手续；对自建房过程中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告；明确村协管员，协助开展村民自建房管理服务工作。

第十一条建立村民自建房管理工作联席会议制度，联席会议成员分别为农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、林业局、财政局、公安局、交通运输局、水利局、文广新旅局、应急管理局、生态环境局、公路发展分中心、供电公司和通信等部门单位，联席会议由农业农村局牵头，报县政府分管领导同意后组织召开。适时开展联合检查，并指导和支持乡镇人民政府开展村民自建房管理和服务工作。

第三章  规划选址及管控要求

第十二条 村民自建房选址应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，禁止占用永久基本农田和生态保护红线内区域，严格控制占用耕地、生态公益林、天然林林地和自然湿地，避开地质灾害易发区、河道行洪区等危险区域，禁止高陡切坡建房及无防护措施切坡建房，不得在法律、法规规定的禁止建设区域选址建设住宅。

第十三条 乡镇人民政府和县自然资源局应按照“规划引领、合理布局；保护耕地、保护环境；一户一宅、节约集约；注重风貌、彰显特色”的原则，组织编制乡（镇）国土空间规划和村庄规划。对已有村庄规划且符合当地实际的，要引导村民依照规划进行建设。对不符合村庄发展实际的村庄规划要抓紧修编。对暂未编制村庄规划的村庄，应当完善农房建设管理要求，合理布局，满足农村住房建设需求，并应当符合乡镇国土空间规划管理规定。

第十四条乡镇人民政府要加强对村民自建房规划选址的管控，适当避开生态敏感区、交通沿线选址建房，重要交通廊道沿线应加强景观环境控制，加大建筑退让。鼓励新建农房向基础设施完善、自然环境优越、公共服务设施齐全、景观环境优美的村庄聚集。要以第三次全国国土调查数据为基础规划好村庄建设边界，明确建筑高度等规划管控要求，保护历史文化、风景名胜资源、自然生态和乡村环境风貌。

第十五条 严格执行乡村规划许可和农村宅基地批准制度。村民自建房必须依法办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并严格按批准的内容进行建设。《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》应当明确建房的地点、四至范围、用地面积、建筑占地面积、建筑面积、层数等要求。

规划农村集中点需实施统一建设的，按建设项目基本建设程序要求依法依规办理选址、用地审批、方案审核、规划许可、施工许可等有关手续。

村民自建房用地实行计划管理。县自然资源局要建立用地保障制度，合理安排村民住房建设年度新增建设用地计划，严格执行农用地转用报批审核制度，保障村民自建房用地合理需求。宅基地管理与户籍管理应当互相衔接，不得设立互为前置的申请条件。

第十六条 农村宅基地的安排与使用应当坚持最严格的耕地保护制度，严格坚持“一户一宅、符合乡镇国土空间规划或村庄规划”的原则，严格执行宅基地用地标准（封闭性区域含住房、附属用房、庭院和围墙等用地纳入占地面积计算），宅基地面积不得超过以下规定的标准：

（一）占用原有宅基地和村内空闲地建房的，每户不得超过180平方米；

（二）占用耕地的，每户不得超过120平方米；

（三）因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。

严格执行村民建房建设标准，严格控制农房建筑体量，每户建筑面积不得超过350平方米，建筑层数不得超过三层，原则上建筑总高度不高于11米。

第四章  申请与审批

第十七条 农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可依法申请农村宅基地进行住房建设：
    （一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；

（二）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除新建、改建的；

（四）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的可以申请使用宅基地；但原有住宅拆迁时已按规定进行补偿安置的除外；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十八条 有下列情形之一的，其农村宅基地申请不予批准，并书面告知申请人不予批准的理由：

（一）不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

（二）占用永久基本农田的；

（三）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（四）将原有住房出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的，且不符合另行申请条件；

（五）原有宅基地面积已达到两户或两户以上宅基地面积标准，要求分户的；

（六）所申请的宅基地存在权属争议的；

（七）其他不符合法律、法规政策规定的情形。

第十九条 村民自建房用地由乡镇人民政府审核批准，其中涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续，以属地政府为单位，依法落实耕地占补平衡。村民自建房审批应当按照《江西省农村宅基地（建房）审批监管操作指引（试行）》提供相关材料，并按程序办理：

（一）村民申请。符合建房申请资格条件的村民，以户为单位向组集体提出宅基地建房申请,并提供以下材料:

1.农村宅基地申请报告；

2.户籍资料，包括申请人身份证复印件（正反面）、申请人家庭户口簿复印件（户口簿首页及所有成员页）；

3.按照要求填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》；

4.签署《农村宅基地使用承诺书》；

5.其他相关材料:矢量坐标宗地图、村集体成员身份证明、“一户一宅”证明等材料。

（二）村组审核。村民小组收到申请后,提交村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本集体经济组织范围内公示,公示期不少于5日。公示无异议或异议不成立的,在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见、连同村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。村集体经济组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集体经济组织在5个工作日内完成对建房申请的审查,审查通过后在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见,连同《农村宅基地使用承诺书》和村民小组讨论会议记录、公示资料等一并报乡镇人民政府。村级审查未通过的,应及时告知申请农户并说明理由。

没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项统一由村级组织办理的,则由农户直接向村集体经济组织提出申请,经村集体经济组织成员(代表)会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示,公示无异议或异议不成立的,由村集体经济组织或村委会签署意见,报送乡镇人民政府。

（三）乡镇审批。乡镇人民政府受理窗口收到村集体经济组织提交的申请资料后,由属地政府组织审核审查。负责审查申请人申请条件、拟建房的宅基地合理布局要求和面积标准、村组审核宅基地和建房（规划许可）申请程序等情况，审查村民自建房在乡镇国土空间规划、村庄规划及用途管制要求的符合情况，核查农用地转用审批手续情况。并按照下列程序分别作出处理：

1.申请在宅基地范围内建房,不涉及农用地转用的,由属地政府根据本级各部门联审结果,在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》签署审批意见。涉及占用农用地建房的,应当依法先行办理农用地转用手续后,履行宅基地审批程序,村民方可建房。

2.符合条件、资料齐全的，自收到申请人资料之日起7个工作日办结，由属地政府核发《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》。材料不齐全的，书面通知申请人,由申请人限期补正,逾期不补正的,视为撤回申请。

第二十条 对申请使用农用地、未利用地进行新建住房的，由乡镇人民政府进行资格审查，并将建房信息及相关材料及时报送县农业农村局进行资格审核，经审核符合新增建设用地需求的，由县农业农村局函告县自然资源局。县自然资源局根据函告名单，应当依法依规办理农用地转用审批手续。

第二十一条 乡镇人民政府应对已核发的《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》等审批结果在申请人所在村集体经济组织范围内予以公告,公告期不少于7日。乡镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档保存，并及时将审批情况报县农业农村局、自然资源局等部门备案。

第二十二条 严禁在办理村民自建房审批时收取任何费用。

第五章  建设管理

第二十三条 乡镇人民政府应加强村民自建房管理，落实“五到场一公示”制度，做到选址到场、放线到场、下基础到场、巡查到场、竣工验收到场，并建立工作管理台账；全面实行村民自建房挂牌公示制度，健全县、乡（镇）、村三级巡查防控机制和对违法违规建房的查处联动机制以及责任追究制度。

第二十四条 建房申请人取得《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》后,可向乡镇人民政府申请放样服务。属地政府应当自受理申请之日起7个工作日内,组织相关工作人员按批准用地和规划许可进行实地丈量批放宅基地,确定具体建房位置,对村民建房现场钉桩、放线。

鼓励村民自建房从乡村建设工匠名录中选择工匠，或者委托具有相应资质的施工单位施工。乡村建设工匠或者施工单位应当按照建房审批文件、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工。

鼓励建房村民、施工方购买雇主责任险、意外伤害险等保险。

第二十五条 乡镇人民政府要依法组织开展农村用地建房动态巡查，建立巡查制度，组织开展村民自建房施工现场日常检查，悬挂建房公示牌，核查是否按照批准面积、规划许可、设计图纸等要求进行施工，是否采取安全生产防护措施，及时发现、制止和查处违法违规行为，相关行为人和单位应当支持配合，指导村级组织完善宅基地民主管理程序，明确村级宅基地协管员机制。村民委员会可以组织开展村民自建房施工现场检查，发现违法违规行为的，予以劝阻；劝阻无效的，应当及时报告属地政府。

第二十六条 村民自建房竣工后，可向属地政府提出验收申请，属地政府在收到申请之日起5个工作日应组织相关工作人员，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设农房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的村民，可以向不动产登记部门申请办理登记手续。

第二十七条 村民符合条件经批准异地建房的，应当将原宅基地退回农村集体经济组织。农村集体经济组织利用闲置宅基地和闲置农房应优先用于村民居住和公益事业。

第二十八条 除不可抗力等原因外，经批准的宅基地，两年不建住宅的，原批准文件自动失效。确需要使用的，依法重新报批。

第六章  监督管理

第二十九条 村民自建房按照“县级指导、乡镇主责、村级主体”的要求，进行分级管理。实行“属地管理”责任机制。

第三十条 村民委员会、村民小组应当加强日常监管，并动员群众参与村民建房监督，要按照人口规模设置网格，科学划分网格单元，确保村域范围全覆盖。要定人、定时、定区域巡查，做到谁巡查、谁报告，做好巡查记录，并将巡查结果报属地政府。

发现有违法建设行为的，应当立即劝阻，对不听劝阻的，及时向属地政府和有关部门报告。

第三十一条 乡镇人民政府应当加强对本行政区域内开展农村宅基地和农民建房日常巡查和违法建设行为行政执法工作，并做好巡查记录。

第三十二条 县农业农村局、县自然资源局、县住房和城乡建设局、县林业局等有关单位组建县级动态巡查组，采取定期和不定期相结合的方式，做到巡查每季度不少于一次。对全县范围内农村宅基地和农民建房进行监督检查。对发现的农村宅基地和农民建房违法建设行为进行劝阻并告知属地政府依法查处，对查处结果进行跟踪管理。

第三十三条 乡镇人民政府应当监督建房申请人严格按规划进行建设，建立管理档案，加强建筑风貌管控，建立村民自建房动态巡查、违规建房投诉和举报奖励制度，指导村民委员会通过村规民约、合同协议等，开展村民自建房自治管理。

第七章  相关责任

第三十四条 在乡、村庄规划区内和乡镇集镇范围内集体土地上未依法取得乡村规划许可或者未按照乡村规划许可的规定建设的，由乡镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》规定责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，属地政府依法可以拆除。

第三十五条 村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的，或者超过规定标准多占土地建房的，由乡镇人民政府按照《中华人民共和国土地管理法》《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的规定进行查处，责令停止违法建房，限期自行拆除在非法占用的土地上新建的房屋，退还非法占用的土地；逾期不拆除的，依法可以拆除。

第三十六条 村民自建房管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，或者乱收费的、受理不及时、应批不批的，依法依规追究相关人员的责任。因管理不到位，造成农村住房建设秩序混乱，违法建房多发的，依法依规追究乡镇主要负责人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附  则

第三十七条 本实施办法施行过程中，法律法规及新的技术规范另有规定的，从其规定。各乡镇人民政府可根据本实施办法制定本行政区域内农村宅基地管理和住房建设具体管理办法或者实施办法。
    第三十八条 本办法自2025年1月14日起施行。2021年印发的《都昌县人民政府办公室关于规范农民建房管理暨深化农村宅基地制度改革工作的实施意见》（都府办发〔2021〕1号）同时废止。

附件：1.都昌县农村宅基地审批办事指南

2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

3.农户用地建房征求相邻权利人意见书

4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

5.农村宅基地使用承诺书

6.中华人民共和国乡村建设规划许可证

7.农村宅基地批准书

8.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

附件1

都昌县农村宅基地审批办事指南

一、受理条件

具有农村宅基地资格权的农村村民，符合下列条件之一的，可以向户口所在地集体经济组织申请使用宅基地。

（一）共同生活居住在同一住址的农村家庭，因兄弟姐妹或者子女达到法定结婚年龄，需要建房分开居住的；

（二）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除新建、改建的；

（四）原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的可以申请使用宅基地；但原有住宅拆迁时已按规定进行补偿安置的除外；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：

（一）不符合乡镇国土空间规划和村庄规划的；

（二）占用永久基本农田的；

（三）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（四）将原有住房出租、出卖、赠与、以其他形式转让或者改作生产经营用途的，且不符合另行申请条件；

（五）原有宅基地面积已达到两户或两户以上宅基地面积标准，要求分户的；

（六）所申请的宅基地存在权属争议的；

（七）其他不符合法律、法规政策规定的情形。

二、申请材料

申请人提供：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书、申请人身份证、户口簿复印件；

2.征求建房相邻权利人意见。

村组提供：

1.组级集体经济组织成员（代表）会议记录复印件、会议照片，公示照片；

2.村级组织：农村宅基地和建房（规划许可）审查意见和会议记录复印件。

附件2

农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件3

农户用地建房征求相邻权利人意见书

拟新建、改扩建、原址翻建          层住房，        建房户经和东邻        户、西邻        户、南邻         户、北邻        户共同协商，对可能影响的通风、采光、出行等基本功能已征求相邻权利人意见（若涉及相关补偿事宜另签订补偿协议附后），同意规划房屋    层，座朝     向，按批准面积和规定进行建设。

申请建房户主签字：

相邻权利人签字：

时间：     年     月    日

附件4

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件5

农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房；2.按照规划迁址新建住房；3.原址改、扩、翻建住房；4.其他）需要，本人申请在    乡（镇）    村

组（自然村）使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.建房时不形成高陡切坡（切坡高度不大于10米，切坡坡度不大于45度），若形成中底切坡则按专业技术单位意见在建房前先对切坡实施护坡工程；

3.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后  月内建成并使用；

4.新住房建设完成后，按照规定  日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：    

年   月   日

附件6

附件7

附件8

农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

都昌县人民政府办公室                  2025年1月14日印发