都府办字〔2024〕43号

都昌县人民政府办公室

关于印发进一步促进都昌县房地产市场

平稳健康发展的若干措施的通知

各乡镇人民政府，县政府有关部门，县直及驻县有关单位：

经县政府第59次常务会议研究同意，现将《进一步促进都昌县房地产市场平稳健康发展的若干措施》印发给你们，请认真贯彻执行。

                              2024年8月30日

进一步促进都昌县房地产市场平稳健康发展的若干措施

为贯彻落实省房商联关于《推动房地产市场平稳健康发展若干政策措施的指导意见》、九江市人民政府办公室关于《进一步促进九江市房地产市场平稳健康发展的若干措施》等文件精神，进一步解放思想，提振我县房地产市场信心，激发市场活力，促进我县房地产市场平稳健康发展和良性循环，现结合我县实际，制定如下措施。

一、实施阶段性购房补贴。凡在2024年9月1日至2025年12月31日期间，对购买（以合同网签备案时间为准）城区范围内新建商品住宅，实施阶段性购房补贴：一是在城区范围内购买新建商品住房，属首次购买的，给予300元/平方米补贴；属改善型的，给予200元/平方米补贴。二是在城区范围内购买新建非商品住房（不含车位、车库、储藏间），具体包括商铺、所有权40年的公寓，以及不改变商业整体功能大型商业综合体分割销售的商铺，给予200元/平方米的购房补贴。（责任单位：县住建局、县财政局、县税务局、县公安局）

上述补贴如在办理不动产登记前退房的，应当退还已享受的相应补贴。2024年9月1日前（不含9月1日）已网签，在2024年9月1日至2025年12月31日申请退房（注销网签备案）的，退房人家庭（夫妻双方及其父母、子女）在同一楼盘再次购买新建商品房不享受购房补贴；同时对购买该撤销网签备案房源的其他购房人，也不享受购房补贴；2024年9月1日前已交房入住但未网签备案的，不享受此补贴政策。

二、支持城市住房“以旧换新”。积极引导房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，通过市场化交易模式实现城市住房“以旧换新”。由房企和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企包销，由第三方购买，有关部门按照实际交易情况为买卖双方办理房屋网签备案、不动产登记和纳税服务。自2024年9月1日起至2025年12月31日前，所购买的新建商品住房可按首套房享受首付比和按揭利率优惠。鼓励银行金融机构支持国有企业、地方政策性住房经营主体收购存量住房用于保障性租赁住房、人才住房、市场租赁房、文旅民宿、公寓等。（责任单位：县住建局、县委组织部、国家金融监管总局都昌支局、县税务局、县财政局）

三、落实交易税费优惠政策。自2024年9月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在本县城重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。税务局会同住建局，对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%，及时下调存量房交易计税价格（基准价），打通房产置换链条。支持税务部门适时调整土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。（责任单位：县税务局、县住建局、县财政局）

四、进一步优化住房公积金政策。下调住房公积金贷款利率，按国家政策低限执行。职工家庭在当地无成套住房，在全国范围内第一次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策。提高住房公积金最高贷款额度，在县城区购房的，夫妻双职工缴存家庭、单职工缴存家庭的贷款最高限额分别提高至60万元/户、40万元/户。二孩、三孩家庭购买自住住房申请住房公积金贷款最高额度分别上调10%、20%；优秀基础及以上人才购买自住住房申请住房公积金贷款最高额度上调20%；缴存职工购买装配式住宅、星级绿色住宅申请住房公积金贷款最高额度上调20%，上述住房公积金贷款最高额度上调百分比按最高标准享受一次，不叠加享受。

实行“既提又贷”公积金政策，职工在提取住房公积金支付购房款或首付款后，仍可申请住房公积金贷款；住房公积金贷款发放后，职工可提取住房公积金用于每月对冲还贷和提前还款，住房公积金账户余额满5000元可不限次数提前还款。（责任单位：市公积金都昌办事处）

五、优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，以不动产登记机构查询的居民家庭已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在我县城区有住房，且能提供房屋租赁证明或已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。（责任单位：县自然资源局、市公积金都昌办事处）

六、大力实施城中村和危旧房改造。对城中村改造拆除新建和已摸底确认的D级危房，特别是存在严重安全隐患的房屋因地制宜开展征收拆迁工作。推行“成本价购买安置房”安置方式，加快安置点建设，满足城中村村民就近安置需求。不断提高货币安置比例，鼓励被征收人选择购买县城中心城区范围内新建商品住房或新建商业服务型公寓（以规划认定用途为准）。（责任单位：县住保中心、县财政局、都昌镇人民政府、大树乡人民政府、北山乡人民政府）

七、支持收购商品房去库存。根据实际需求和房企意愿优先利用收购已建成存量商品房作为保障房的政策，各级机关、医院、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。（责任单位：县住保中心、县委组织部、县财政局、县住建局）

八、优化调整学位准入政策。加快拟出让土地和新建住房项目比较集中区域义务教育阶段学校规划建设，完善教育配套资源，统筹学位供给情况，调整学位准入政策。支持购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同直接办理落户，并在学区有空余学位情况下安排就近入学。新出让土地在明确楼盘体量的基础上，可在供地前明确学区划分。（责任单位：县教体局、县自然资源局、县住建局、县公安局）

九、科学规划增量优质住房用地。结合实际和新增优质住房需求，在详细规划编制中，将近郊区，中心城区临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区，支持对尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》，落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，加大立体生态住宅、低密度住宅供给。（责任单位：县自然资源局、县住建局）

十、允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。自2024年9月1日起至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。（责任单位：县自然资源局）

十一、优化容积率计算规则和阳台进深、建筑层高约束条件。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室）、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。探索制定差异化的计算规则，在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过该套型总建筑面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.4米。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。相关要求按《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》执行。（责任单位：县自然资源局、县住建局）

十二、支持调整住房套型结构和停车设施配建标准。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的改善性住房需求。各地在满足小区居民当下以及将来停车需求前提下，自主调整住宅项目停车设施配建标准，避免出现车位供需失衡。（责任单位：县自然资源局、县住建局）

十三、优化新增房地产用地供应节奏。根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构，完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制新增房地产用地供应。积极盘活存量商品住宅用地，合理确定其新出让的商品住宅用地面积。（责任单位：县自然资源局、县住建局）

十四、稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。县法院依法稳妥开展“法拍房”工作，县住建局要加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。（责任单位：县法院、县住建局）

十五、积极推进保交房项目进入“白名单”。全面建立融资“白名单”项目“推送一反馈”工作闭环和贷款“发放一使用一偿还”管理闭环机制，符合条件的项目要“应进尽进、应贷尽贷”。金融机构对融资协调机制推送的项目名单应按“市场化、法治化”的原则进行评估，及时反馈合格“白名单”、不合格名单及原因。对不合格名单的项目，协调机制应尽快进行问题项目的修复工作，达到条件后再列入“白名单”。项目“白名单”准入条件按国家有关部委意见确定，金融机构不得另行增设前置条件。建立银行支持“白名单”项目正向激励机制，对于能同舟共济且支持力度大的主办银行，县保交房专班将采取措施予以正向激励。（责任单位：国家金融监管总局都昌支局、县法院、县住建局、县税务局、县公安局）

十六、进一步优化预售资金管理。优化预售监管资金使用流程，压缩审核时间。因出现经营困难、延期交付风险的项目，经县监管部门审核，允许采用“点对点”方式应急使用重点监管资金，缓解房企资金困难。（责任单位：县住建局）

十七、合理降低房地产企业开发成本。相关部门要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。（责任单位：县自然资源局、县税务局）

十八、支持稳妥处置闲置存量土地。自2024年9月1日起至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后妥善处置。对纳入处置闲置土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，经县人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限；市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。（责任单位：县自然资源局、县住建局）

十九、支持房地产用地转让盘活利用。自2024年9月1日起至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。鼓励制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施。（责任单位：县自然资源局、县税务局、县住建局）

二十、加快解决存量商品住房登记历史遗留问题。充分发挥工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等导致办证难的各种情形，实行分类施策，一楼一策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。（责任单位：县自然资源局、县法院、县税务局、县住建局）

二十一、进一步规范房地产市场秩序。持续整治房地产市场秩序，加大对房地产开发企业、经纪机构经营行为及其从业人员的监管。住建部门与市场监督管理部门要建立信息共享机制，及时共享房地产经纪机构及分支机构注册登记和备案登记信息。全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪人员管理。通过“双随机、一公开”、重点监管、信用监管等多种方式，对房地产从业主体经营行为进行动态巡查，依法查处违法违规行为，保障购房人合法权益。（责任单位：县住建局、县市监局、县公安局、县住保中心）

二十二、建立健全物业管理机制。强化物业管理，健全“乡镇吹哨、部门报到”工作机制，统筹推进党建引领、基层治理、行政执法进小区等物业服务质量提升工作。推行“物业服务+生活服务”模式，推动物业企业向养老、托幼、健康等领域拓展服务，满足居民多样化居住服务需求。以高质量物业服务推动美好家园建设。（责任单位：县住建局、县法院、县自然资源局、县城管局、县民政局、各乡镇人民政府）

二十三、同步完善项目周边配套设施。加大市政基础设施和公共服务设施配套建设力度，全力推进城市功能与品质再提升行动。进一步规划建设商品住宅周边医疗卫生、养老服务、文化体育等公共服务设施规划；重点完善已供住宅用地相对集中区域的配套基础设施和公共服务设施，推动已规划的教育、养老、停车、充电等配套设施提前开工、提早建设、及时投入使用。（责任单位：县住建局、县民政局、县教体局、县卫健委）

二十四、全面实行存量房“带押过户”。简化抵押存量房交易程序，符合相关条件的已抵押存量房，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现“带押过户”，节约交易双方资金和时间成本。（责任单位：县自然资源局、县税务局、县住建局）

二十五、稳步推进“交房即交证”改革。建立自然资源、住建、税务等部门参与的联合共享机制，统筹推进工程建设项目审批制度、建设项目“多测合一”，推行用水用气用电联合报装等改革事项，探索工程规划核实、竣工验收备案、房屋交付使用、税费征缴、不动产登记办理等协同办理机制。逐步实现“交房即交证”常态化，缓解房企资金困难。（责任单位：县自然资源局、县住建局、县税务局、都昌供电公司、都昌润泉自来水公司、都昌天然气公司）

二十六、营造良好舆论氛围。加大房地产市场政策宣传力度，正面引导住房消费，稳定市场预期。引导房地产开发企业主动应对市场变化，采取积极有效的措施，促进市场交易，增强市场信心，形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。（责任单位：县委宣传部、县住建局、县融媒体中心）

除本措施明确的上述政策规定外，都昌县人民政府办公室关于《促进都昌县房地产市场健康发展和良性循环若干措施》（都府办字〔2022〕53号）文中的其他政策延续执行，如与本措施下发执行的内容及时间间隔有不一致的，以本措施为准。如遇上级政策调整，以国家和上级政策为准。

本文件政策措施除有明确执行期限的，其他政策措施自文件发布之日起执行，相关措施由都昌县房地产市场会商协调暨涉稳风险防范处置联席会议办公室负责解释。